Dr. Fernando García Sais
Notario 210 de Sinaloa
El derecho regula los llamados, por la doctrina, derechos preferenciales. Engloba, dicho concepto, el derecho de preferencia por el tanto y el derecho del tanto. Se trata de dos privilegios de naturaleza jurídica diversa y que producen efectos jurídicos también diferentes: el primero de ellos, es un derecho de carácter personal, que surge a partir de una relación contractual en la que dicho privilegio se pacta (es decir, es consensual y voluntario); mientras que el segundo es un derecho de carácter real, que reconoce como fuente a ley (no al contrato).
Algunas veces, por cuestiones sociales o de política social, las leyes establecen alguna variación que pueden generar interpretaciones divergentes y, lo peor, problemas.
El “derecho de preferencia por el tanto” (conocido como opción) es el privilegio de ser considerado en primer lugar para el caso de que se llegue enajenar un inmueble, sea terreno, local comercial o unidad habitacional (en condominio o sin condominio). Si el vendedor no lo respeta, el preterido podrá reclamar el pago de una indemnización, mas no la nulidad de esa enajenación.
En ocasiones, algunas leyes de diversos estados del país le dan derecho al inquilino ignorado de ejercer una acción llamada “de retracto” que busca que la enajenación realizada se conserve pero que se sustituya al comprador y se ponga al inquilino. Es el caso de lo que dice la ley condominal en Sinaloa.
En cambio “el derecho por el tanto”, parece a la anterior en el sentido de que también es una preferencia para adquirir un derecho. En el caso de inmueble, sin embargo, se distingue en que si la preferencia es violada la enajenación practicada podrá ser declarada nula. “La venta no producirá efecto legal alguno”, dice el Código Civil.
Quienes se dedican a la promoción de bienes raíces, deben conocer al menos someramente, esas notas distintivas. Preguntar siempre al cliente-vendedor si tiene un pacto de dicha naturaleza, evitará problemas legales y costos económicos futuros. Valorar, asimismo, las cartas de intención vigentes, las promesas de contrato (aún privadas) y cualquier otro trato preliminar que pudiera hacer ruido posteriormente. Conocer un poquito la ley, no hace daño.
Como sabemos, la propiedad de los bienes inmuebles puede presentarse en diferentes formas: propiedad individual, multipropiedad, copropiedad y en el régimen de propiedad y condominio. En el caso de la copropiedad, cuando en una misma escritura aparecen varios propietarios pro indiviso (por partes alícuotas), la ley establece un derecho del tanto. Ningún copropietario debe enajenar sin ofrecer antes, y en las mismas condiciones que a un tercero, su porción. Si varios quisieren, se debe preferir al que tenga el mayor porcentaje; si son iguales, con un volado (“el designado por la suerte”, dice la ley).
En el supuesto de venta de unidades privativas sujetas al régimen de propiedad y condominio, la respuesta parece no gozar de un criterio unánime, aunque me decanto porque no existe derecho del tanto entre “condóminos” (ya que no son copropietarios de sus unidades privativas), sino solamente un derecho de preferencia por el tanto previsto expresamente de manera excepcional y exclusiva tratándose de (i) inmuebles construidos y/o financiados por organismos públicos y (ii) en el caso de los arrendatarios o inquilinos (quienes tienen un derecho del tanto en primer lugar y formados detrás de ellos precisamente los organismos públicos que los hayan construido o financiado). Ello se concluye de la lectura de los artículos 20-24, del capítulo III de la Ley del Régimen de Propiedad en Condominio.
Fuera de esos casos, salvo que lo el particular reglamento de cada régimen pueda crear, no existe derecho del tanto en los regímenes de condominio. Es decir, no hay que ofrecérselo antes a los demás condóminos, ni por conducto del administrador ni por edictos, ni con un notario público.
En algunos casos, y aquí es donde se amerita especial atención, cuidado y asesoría profesional, las leyes no sean redactadas de manera perfecta y pudiera confundirse (tanto por el indebido uso de lenguaje como por el indebido o inexacto manejo de una institución jurídica) la regulación entre un derecho de preferencia por el tanto con un derecho del tanto.
Así que mucha atención cuando lean “derecho al tanto”, “derecho del tanto”, “derecho de preferencia por el tanto”, porque hay ocasiones que no se entiende ni tantito que fue lo que los ilustres y distinguidos legisladores han escrito en esas ordenadas y sistematizadas leyes y códigos.
Acuda con su notario de confianza.
