Dr. Fernando García Sais
Notario Público 210 de Sinaloa
Acreditado ante el Better Business Bureau (México)
Coordinador del Notariado del Colegio de Abogados del ITAM
Si usted es un comprador habitual de bienes raíces, seguramente lo que encontrará en las próximas líneas son un conjunto de obviedades. Lo cierto es que, según las estadísticas oficiales, la mayoría de las personas compran un inmueble solamente una vez en su vida. Por ello, hablar del tema adquiere relevancia significativa entre nosotros y en esta Revista Espacios, en la que sus lectores son potenciales adquirentes de todo tipo de inmuebles, destinados o no a casa habitación.
El Código Civil de Sinaloa establece una regla de rarísima aplicación: los gastos de escrituración y registro corresponden a ambas partes por igual, salvo convenio en contrario (la salvedad se convierte en regla general en la práctica). Es decir que, en los hechos las partes acuerdan que sea el comprador el que desembolsé todo o prácticamente todo, salvo los impuestos que se causen al enajenante (que también pueden ser objeto de pacto entre las partes).
El origen de los gastos puede tener como fuente obligaciones de pago que surgen frente al Estado (impuestos, derechos, tarifas); frente a particulares que tienen la naturaleza de honorarios (perito valuador, agente inmobiliario, asesor fiscal), y los honorarios notariales que tienen la naturaleza de tarifa oficial.
En lo concerniente al primer rubro (frente al Estado) el adquirente debe pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) a una tasa del 2% sobre la base gravable, la que se determina a partir del valor que sea mayor entre (i) el valor de operación y (ii) el de uno de cualquiera de los siguientes avalúos bancario o comercial realizado por peritos autorizados por el Ayuntamiento o por perito reconocido por la Comisión Nacional Bancaria de Seguros, o por perito miembro del Instituto Mexicano de Valuación de Sinaloa, A.C. o por Corredor Público o por el Instituto Catastral del Estado de Sinaloa.
Adicionalmente, está previsto en ley, que la autoridad municipal cobrará un 10% del monto que resultó según el párrafo precedente (en la boleta de pago aparece como “pro deporte”).
La ley establece algunas excepciones a dicha tasa del 2%. Es el caso de las adquisiciones de casa habitación de interés social siempre que no excedan de 6,500 UMAS*. En estos casos la base gravable del impuesto se determina conforme al valor comercial que deberá ser fijado por el Instituto Catastral.
Si la casa-habitación de tipo interés social es de nueva construcción y su valor no exceda de 5,500 UMAS, existe un beneficio: la tasa es del 10% de la base gravable. En las que el valor sea de 5,501 a 9,500 UMAS, el impuesto se calculará sobre el 32% de la base gravable.
Para el caso de inmuebles recibidos por causa de muerte (herencia o legado) o por donación, siempre que el adquirente sea hijo, nieto, bisnieto (sin limitación de grado y en ambos sentidos) o el cónyuge sobreviviente, se aplica la misma tasa del 2% pero con un tope de 25 UMAS.
Todo impuesto debe ser pagado dentro del plazo que la ley disponga. El ISAI debe ser pagado dentro de los 30 días naturales siguientes a que se presenten cada una de las siguientes situaciones: (i) La adjudicación de los bienes de la sucesión así como al cederse los derechos hereditarios o al enajenarse bienes por la sucesión; (ii) tratándose de adquisiciones efectuadas a través de fideicomiso, cuando se realicen los supuestos de enajenación o de cesión de derechos, en los términos del Código Fiscal de la Federación; (iii) al protocolizarse o inscribirse la resolución, de la autoridad judicial o administrativa, en los casos de prescripción positiva, o adjudicación por remate; (iv) tratándose de contratos de compraventa con reserva de dominio o de promesa de venta, así como en los casos de cesión de derechos relacionados con dichos contratos, cuando se celebre el contrato respectivo; y, (v) como regla general de aplicación supletoria si el caso no está previsto en los supuestos anteriores, el plazo de 30 días se cuenta a partir de la fecha de celebración del acto que cause el impuesto.
No pagar el impuesto o hacerlo fuera de plazo genera consecuencias. Contribuir al gasto público, mediante el cumplimiento de las obligaciones tributarias, materializa el principio constitucional que empodera al ciudadano a exigir a sus autoridades servicios públicos de calidad.
Un buen administrador municipal utilizará las acciones de la ley para cobrar los impuestos omitidos, pudiendo ejercer una acción para embargar el inmueble aun y cuando ya hayan sido objeto de otra venta. Por eso la importancia de obtener la “solvencia fiscal municipal” antes de firmar un contrato de promesa o de compraventa. Para su mala fortuna, los gastos y honorarios por el procedimiento municipal serán también para Usted.
Los notarios públicos tenemos prohibido autorizar definitivamente la escritura si no se han pagado el ISAI. La autoridad municipal, después de mucha presión por parte de los notarios mazatlecos, está por implementar un sistema electrónico para que, desde las notarías, se realice dicho pago. Ello implicará ahorro de recursos y mayor eficiencia en las transacciones.
*UMA: $80.60 pesos en 2018.
